El mercado hipotecario incorpora a un amplio grupo de instituciones e individuos que están involucrados con el financiamiento hipotecario. El mercado está dividido en dos partes, el mercado primario que es donde se originan las hipotecas y el mercado secundario que es donde se compran y venden las hipotecas existentes. Anteriormente, el mercado hipotecario secundario era pequeño y sin mucha actividad. A instancias del congreso norteamericano se crearon dos empresas, la Federal National Mortgage Association y la Federal Home Loan Mortgage Corporation conocidas popularmente como Fannie Mae y Freddie Mac respectivamente, la incorporación de dos empresas apoyadas por el gobierno (GSEs por sus siglas en inglés), a instancias del Congreso Norteamericano y la política de vivienda vinieron a darle un fuerte impulso al mercado secundario.
En el mercado secundario algunos créditos se venden de manera individual y en otras se empaquetan y se venden como un activo individual, a este proceso de empaquetamiento se le conoce como titulización y es uno de los principales elementos para explicar la crisis hipotecaria.
Los títulos generados en este proceso de empaquetamiento se conocen como MBS (mortgage backed securities), son activos respaldados por hipotecas y son intercambiados en los mercados financieros igual que las acciones, los bonos privados, los bonos del gobierno o el papel comercial. Los títulos MBS derivan su nombre del hecho de que estos fondos invierten en valores respaldados por paquetes de créditos que pueden incluir desde créditos corporativos de alta calidad hasta préstamos de alto riesgo. Los inversionistas raramente saben qué clase de activos respaldan estos instrumentos, los bancos y los manejadores de los fondos dependen de las agencias calificadoras como Moodys o Standard & Poors para calificar los préstamos.
El riesgo por supuesto tiene un precio, a mayor riesgo mayor es la tasa de interés que cobra el prestamista, entonces es claro por qué los préstamos subprime pagan una tasa de interés superior a la de mercado. En los casos en los que se requiere de un préstamo superior al 80 por ciento del valor de la propiedad se requiere de un seguro donde un tercero asume el riesgo de incumplimiento, una vez que la deuda alcanza el 80 por ciento del valor de la propiedad el seguro se cancela. En otros casos se contrata una segunda hipoteca por el 20 por ciento restante del valor de la propiedad en el que la tasa de interés es superior a la de la primera hipoteca debido a que el segundo préstamo está subordinado al primero, es decir que en caso de incumplimiento del deudor, primero se cubre la primera hipoteca.
Un mercado hipotecario en expansión atrajo a nuevos participantes dispuestos a enfrentar mayores riesgos tanto por el lado de las personas que buscaban adquirir una propiedad como de las empresas prestamistas, los créditos que anteriormente habían dominado el mercado hipotecario eran los de tasa fija pero los créditos a tasa variable (ARM por sus siglas en ingles) se volvieron más comunes, se ofrecían bajas tasas en los primeros dos años de la vida del crédito para posteriormente ajustarlas de acuerdo a una tasa de referencia, las aparentemente mejores condiciones de crédito y la relajación en la comprobación de los ingresos de los solicitantes atrajeron a un gran número de compradores. Una gran parte de la expansión se dio en el sector conocido como subprime.
Los préstamos hipotecarios tradicionalmente requerían de un pago del 20 por ciento pero en el 2006 el monto del enganche era de sólo el 3 por ciento y la comprobación de ingresos se volvió opcional.
En la década de los noventa el precio de las casas aumentó a una tasa media anual de 8.5 por ciento, y entre 2000 y 2005 lo hizo a 11.4, sin embargo, a partir del primer trimestre de 2006 los precios de las casas dejaron de crecer y en el primer trimestre de 2007 los precios cayeron por primera vez desde 1991.
Una gran cantidad de los préstamos hipotecarios fueron para refinanciar un crédito anterior o para comprar una segunda propiedad tratando de tomar ventaja del aumento en el valor de las casas para revender las propiedades y obtener una ganancia rápida. El mercado inmobiliario fue presa de una alta especulación.
En junio de 2004 la Reserva Federal comenzó un ciclo de alzas en la tasa de interés que aumentó el costo del crédito desde 1 por ciento, su nivel más bajo desde la década de los cincuenta hasta 5.25%, la tasa se incrementó en 17 ocasiones al tratar de contener la inflación, en junio de 2006 el alza en las tasas concluyó.
Desde mediados de 2005 y durante 2006 el alza en el costo del crédito comenzó a impactar en el mercado inmobiliario y el boom de los bienes y raíces comenzó a desinflarse. El ritmo de crecimiento de la construcción de casas cayó fuertemente al mismo tiempo que los precios de las casas se reducían. La cartera vencida de los créditos subprime, comenzó a crecer fuertemente. La baja de precios y las altas tasas de interés tuvieron como efecto que muchas personas cayeran en cartera vencida, en particular en el sector de los créditos hipotecarios llamados subprime.
Fue durante 2007 que las señales de la crisis comenzaron a manifestarse más frecuentemente y de manera más intensa.
Se supone que un crédito que cubre el 80 por ciento del valor de una casa es un préstamo seguro puesto que si el deudor deja de pagar se toma posesión de la casa, se vende y aún con los gastos involucrados es posible recuperar el valor del préstamo. Uno de los principales problemas que enfrentó el sector hipotecario reside en el hecho de que el valor de las casas ha estado disminuyendo por lo que algunas propiedades valen menos que el préstamo original por lo que si la gente no puede cubrir sus pagos y si el prestamista recupera la garantía ésta no es suficiente para cubrir el préstamo. Este es un problema fundamental puesto que hoy en día los precios de las casas no han tocado fondo y por lo tanto las instituciones financieras todavía no saben de qué tamaño será la amortización y las pérdidas que tendrán que reflejar en su contabilidad.
Fuente: S&P/Case-Shiller Home Price Index
La existencia de un mercado secundario trajo beneficios tanto a los prestamistas como a los individuos que necesitaban de una hipoteca para comprar una casa, se creo competencia en el mercado hipotecario que hace 20 o 30 años no existía pues los préstamos los otorgaba únicamente el banco local, hoy en día es posible hacer comparaciones sobre las condiciones de los préstamos y poder elegir mejor. El problema es que la constante sofisticación del mercado financiero a través de la creación de nuevos instrumentos, la búsqueda de rentas minimizando el riesgo, un mercado en creciente expansión y la falta de una supervisión adecuada dieron como resultado el estallamiento de la burbuja inmobiliaria que se identifica como la causa principal de la crisis financiera actual.
El proceso de titulización de los créditos hipotecarios estuvo asociado con el fuerte incremento en el monto total de la deuda hipotecaria que creció tres veces más rápido que el PIB durante los últimos diez años. En el año 2000, los créditos hipotecarios representaban el 68 por ciento del PIB estadounidense, en el 2006 este porcentaje subió al 101 por ciento.
Cuando se hundió el mercado de la vivienda, y los deudores no pudieron seguir cubriendo los pagos de las hipotecas ni vender su casa, los títulos asociados al mercado hipotecario perdieron su valor y, por consiguiente, las instituciones que habían comprado esos títulos vieron reducido su capital, y toda la pirámide empezó a desplomarse. Este contagio se extendió fuera del mercado de la vivienda, principalmente hacia los bancos de inversión.
Los responsables
Alan Blinder, profesor de Princeton hizo una lista[1] de los principales responsables de la crisis hipotecaria:
1. Los compradores de casas que contrataron créditos que no iban a poder pagar.
2. Las empresas hipotecarias que otorgaron créditos sin revisar la capacidad de pago real de los clientes.
3. Las autoridades bancarias que no supervisaron adecuadamente lo que estaba pasando en el mercado hipotecario.
4. Los inversionistas que fondearon los créditos hipotecarios.
5. Las instituciones financieras que al ponerse creativas dieron origen a nuevos activos muy complejos a través del empaquetamiento de créditos.
6. Las agencias calificadoras que subestimaron el riesgo.
[1] Blinder,Alan S. (2007, Septiembre). Six Fingers of Blame in the Mortgage Mess. New York Times. 30 de septiembre de 2007. http://www.nytimes.com/2007/09/30/business/30view.html
